Deutschland ist traditionell ein Land der Mieter. Doch die Entwicklung der vergangenen Jahre wirft eine wichtige Frage auf: Wird Wohneigentum für einen wachsenden Teil der Bevölkerung zunehmend unerreichbar?

Eine aktuelle Hochrechnung zur Wohneigentumsquote geht für Ende 2025 von lediglich 43,5 Prozent aus. Damit lebt weiterhin deutlich weniger als die Hälfte der Haushalte im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung.

Die offiziellen Zahlen des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen zeigen für den Zensus 2022 eine Wohneigentumsquote von 43,7 Prozent. Gleichzeitig bestehen erhebliche regionale Unterschiede. In einigen deutschen Grossstädten liegt die Quote unter 30 Prozent, während sie in verschiedenen ländlichen Regionen mehr als 70 Prozent erreicht.

Deutschland bleibt damit ein ausgeprägtes Mieterland.

Doch ist das überhaupt ein Problem?

Eine hohe Mietquote ist nicht grundsätzlich negativ

Aus unserer Sicht bei ImmoLeague Deutschland sollte die Eigentumsquote nicht isoliert betrachtet werden.

Ein funktionierender Mietmarkt ist ein wichtiger Bestandteil des Immobilienmarktes. Mieten bietet Flexibilität, erfordert weniger Eigenkapital und kann insbesondere bei beruflichen oder privaten Veränderungen sinnvoll sein.

Entscheidend ist deshalb nicht, ob möglichst viele Menschen Eigentümer werden.

Entscheidend ist, ob Menschen tatsächlich die Wahl haben.

Problematisch wird die Entwicklung dann, wenn Haushalte gerne Wohneigentum erwerben würden, der Kauf trotz stabilem Einkommen aber kaum noch finanzierbar ist.

Warum wird der Weg ins Wohneigentum schwieriger?

Der Erwerb einer Immobilie hängt heute von mehreren Faktoren ab.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis müssen Käufer Eigenkapital, Finanzierungskosten und Erwerbsnebenkosten berücksichtigen. Gleichzeitig haben gestiegene Baukosten und die Entwicklung der Finanzierungskosten die Kalkulation vieler Haushalte verändert.

Besonders für junge Familien und Ersterwerber stellt das notwendige Eigenkapital häufig eine erhebliche Hürde dar.

Wer beispielsweise erstmals eine Immobilie erwerben möchte, muss neben dem Kaufpreis weitere Kosten finanzieren. Je nach Bundesland und individueller Transaktion können Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten einen erheblichen zusätzlichen Kapitalbedarf verursachen.

Das bedeutet: Selbst ein gutes Einkommen garantiert heute noch lange nicht, dass der Schritt ins Wohneigentum möglich ist.

Welche Folgen hat eine niedrige Eigentumsquote?

Eine dauerhaft niedrige oder weiter sinkende Eigentumsquote kann verschiedene Auswirkungen haben.

Weniger Vermögensbildung über Immobilien

Für viele private Haushalte ist die eigene Immobilie ein wesentlicher Bestandteil des langfristigen Vermögensaufbaus.

Mit jeder Tilgungsleistung wird Fremdkapital reduziert und eigenes Immobilienvermögen aufgebaut. Wer dagegen dauerhaft mietet, baut über seine monatliche Mietzahlung kein Eigentum an der bewohnten Immobilie auf.

Natürlich gibt es andere Möglichkeiten der Vermögensbildung. Trotzdem spielt Wohneigentum für viele Haushalte eine wichtige Rolle bei der langfristigen finanziellen Planung.

Höhere Nachfrage nach Mietwohnungen

Wenn weniger Haushalte den Schritt vom Mieter zum Eigentümer schaffen, bleiben sie länger auf dem Mietmarkt.

Das erhöht insbesondere in wirtschaftlich starken Städten und Regionen die Nachfrage nach Mietwohnungen.

Treffen eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot aufeinander, steigt der Druck auf den Mietwohnungsmarkt.

Die Eigentumsfrage ist deshalb gleichzeitig eine Frage des Mietwohnungsmarktes.

Wohnen im Rentenalter

Ein weiterer Punkt ist die Altersvorsorge.

Eine bis zum Renteneintritt weitgehend oder vollständig finanzierte Immobilie kann die monatlichen Wohnkosten im Alter erheblich verändern. Eigentümer müssen zwar weiterhin für Unterhalt, Modernisierung, Versicherungen und weitere Kosten aufkommen, eine klassische monatliche Mietzahlung entfällt jedoch.

Wer dagegen dauerhaft zur Miete lebt, muss entsprechende Wohnkosten auch im Rentenalter dauerhaft aus seinem verfügbaren Einkommen finanzieren.

Wohneigentum ist deshalb für viele Menschen mehr als eine Wohnentscheidung. Es kann Teil der persönlichen Altersvorsorge sein.

Vermögensunterschiede können zunehmen

Eine weitere mögliche Folge betrifft die Vermögensverteilung.

Menschen, die bereits Immobilien besitzen oder Vermögen innerhalb der Familie übertragen bekommen, haben beim weiteren Immobilienerwerb häufig bessere Ausgangsvoraussetzungen.

Wer dagegen ohne vorhandenes Vermögen erstmals Eigentum erwerben möchte, muss das notwendige Eigenkapital zunächst selbst aufbauen.

Je schwieriger dieser erste Schritt wird, desto stärker kann sich die Ausgangslage zwischen Haushalten mit bestehendem Immobilienvermögen und Ersterwerbern unterscheiden.

Sollte der Staat Wohneigentum stärker fördern?

Förderprogramme können helfen.

Deutschland verfügt bereits über verschiedene Instrumente zur Unterstützung des Wohneigentums. Dazu gehören beispielsweise Förderungen für Familien sowie Programme für den Erwerb und die Sanierung bestimmter Bestandsimmobilien.

Aus unserer Sicht greift eine reine Förderung der Käuferseite jedoch zu kurz.

Wenn zusätzliches Kapital auf ein begrenztes Immobilienangebot trifft, entsteht dadurch nicht automatisch mehr Wohnraum.

Die entscheidende Frage lautet deshalb:

Wie schaffen wir mehr Angebot?

Mehr Wohnraum statt ausschliesslich mehr Förderung

Für einen funktionierenden Immobilienmarkt braucht Deutschland aus unserer Sicht bessere Bedingungen für die Schaffung zusätzlichen Wohnraums.

Dazu gehören schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, verlässliche Rahmenbedingungen für private und institutionelle Investoren, wirtschaftlich realisierbare Neubauprojekte und weniger unnötige Hürden bei der Entwicklung von Wohnraum.

Gleichzeitig sollte der erstmalige Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie erleichtert werden.

Dabei sollte das Ziel nicht sein, jeden Menschen zum Immobilieneigentümer zu machen.

Das Ziel sollte sein, Menschen die Entscheidung zu ermöglichen.

Mieten oder kaufen: Beides muss möglich sein

Nicht jeder möchte Wohneigentum besitzen.

Für manche Menschen ist die Flexibilität einer Mietwohnung wichtiger. Andere möchten langfristig Vermögen aufbauen, ihre eigenen vier Wände gestalten und ihre Wohnsituation stärker selbst bestimmen.

Beide Modelle haben ihre Berechtigung.

Aus Sicht von ImmoLeague Deutschland wird es jedoch kritisch, wenn diese Entscheidung zunehmend durch finanzielle Hürden vorgegeben wird.

Unser Fazit

Die niedrige Wohneigentumsquote allein ist nicht das eigentliche Problem des deutschen Immobilienmarktes.

Entscheidend ist, warum sie so niedrig ist.

Wenn Menschen bewusst zur Miete wohnen möchten, spricht nichts dagegen.

Wenn Menschen jedoch trotz solidem Einkommen und langfristiger Planung kein Wohneigentum erwerben können, sollten wir über die Rahmenbedingungen sprechen.

Deutschland braucht mehr Wohnraum, bessere Voraussetzungen für Investitionen und realistische Möglichkeiten für Ersterwerber.

Denn am Ende sollte jeder selbst entscheiden können, wie er wohnen möchte.

Eine hohe Mietquote ist nicht das Problem. Fehlende Wahlfreiheit ist es.

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